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看了标题，你有没有猜出这是深圳哪一个板块？

先别急，我给大家一些提示：

(资料图片仅供参考)

第一，这个板块在西部！

第二，这个板块，是一个没有什么产业，只接受周边外溢的板块！

第三，这个板块，周围区域都是深圳最有概念、最有发展潜力的区域！

答案出来了吗？

揭晓谜底，这个板块就是——西乡

我记得在最高峰的时候，西乡的二手盘，成交价最高能够达到13万/㎡。

但最近我们去看了一圈西乡的新房和二手房市场，发现这地方有部分二手房的成交价格已经把2020年以来这一波大涨的价格跌了回去，成交价格直接回到了两年前。

那些在高位上车西乡的人，真的被套牢了......

文章开头提醒一下大家，如果当下在考虑买深圳的新房或者二手房但还不知道如何选择，可以扫描下方二维码咨询我们。

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西乡，凭什么能那么贵？

任何价格，都是市场认可的产物！

那么，市场凭什么认为西乡之前能够支撑起这么高的房价？

要我说，深圳最为神奇的板块，非西乡莫属。

西乡是一个纯粹的居住板块。

西乡不像前海，没有成群的产业群；

也不像百花，没有顶级学校自带顶级学位；

更不像大运，有区域核心的定位和资源投喂，还有崭新的城市界面

深圳的板块房价要上10万/㎡+，无非两个逻辑：

要不就是有好学区、要不就是产业聚集。

西乡两者都不沾边，却生生把房价拉到10万/㎡+，靠的是什么？

靠的就是老天爷赏饭吃的地段。

西乡的位置，本来就在网红遍地的西部，

更值得一提的是，西乡处于西部几个强势产业板块的交界处。

西乡的东边，是宝中和南山，产业聚集，就业人口多；

往南是前海，未来深圳的城市核心；

往西是福永和沙井，主打是空港经济、海洋经济和会展新城，虽然现在产业还没完全落地，但是起码有想象力。

深圳几个产业概念最牛逼的板块，围绕在西乡的周围，只要把这些周围板块的外溢全都接下来，就足以支撑这个板块。

当然，光只有地段还不够，还要有便捷的交通把这个优势放大。

1号线和12号线是已经确定的地铁线，直接联通南山，把南山大量的就业人口外溢到西乡；

而还在规划中的15号线，则是连接了腾讯大铲湾、前海、后海等几个核心就业板块的内环地铁线，这条线同样会在西乡设有站点。

而这一条地铁线对于西乡最大的价值就是直接连通前海，有利于西乡承接前海的外溢。

无可否认，在西部，三面环产业同时还有2-3条地铁线分布的板块，确实不多见。

西乡这样的位置和交通条件，再加上前几年楼市上涨期的红利，导致西乡整体均价突破了10万/㎡，部分次新房最高报价甚至达到了14-15万/㎡。

如果不是指导价打压，可能业主的报价还能更高......

西乡当下的市场

既然讲到了房价，接下来就来看看指导价执行一年多之后，当下西乡的楼市情况。

西乡市场主要是以二手房为主，而西乡的二手房楼龄多数在10-20年之间，楼龄在10年以内的次新盘其实不多。

而根据1号线和12号线这两条地铁线，可以把西乡的二手楼盘分为3个部分。

一部分是12号线周边的二手房、

一部分是1号线西乡站—坪洲站周边的二手房、

还有一部分是固戍站—西乡站之间片区的二手房

12号线周边

这一片属于宝安的老城区，这里的二手楼盘，以老小区居多，多数是90年代或者是2000年初的小区，界面也相对比较老旧。

12号线西乡片区农民房扎堆、界面很差

2010年后的次新小区，就只有流塘阳光花园、中粮锦云和中熙香缤山。

这几个楼盘当下业主的报价在8-9万/㎡左右。

但是成交价方面，这几个盘最近的成交单价都不到8万/㎡，比如中粮锦云2月份成交的一套89平户型，成交单价只有7.7万/㎡。

而在此之前，这里的楼盘曾经还有过单价上10万/㎡的成交，如今7万多的成交单价，相当于是回到了2020年年初的成交价格。

那些10万/㎡单价买入这几个小区的人，显然是高位站岗了。

1号线西乡-坪洲站周边

这一片的次新二手楼盘也不多，多数楼盘都在10-15年以上，但是城市界面会比12号线周边好一些，除此之外，由于现成的1号线经过，这一片的人流量也是最大的。

在价格上，这一片是西乡二手房价格的天花板。

而其中价格最高的楼盘有圣淘沙骏园、宏发前城和中熙香缇湾

更靠近宝中的宏发前城报价更高，当下报价在12-13万/㎡左右，最近成交的一套单价11万/㎡

圣淘沙和香缇湾现在报价在10-12万/㎡之间，而成交方面，圣淘沙最近成交的一套房单价上10万/㎡，香缇湾成交价格9.7万/㎡。

这小区的挂牌价变化不大，不过成交价格却下滑了，比如圣淘沙之前成交价经常能上到11万/㎡。

但是即便成交价格下调，依然有个别业主还继续自信地挂着极高价。

比如圣淘沙现在就有一套92平的3房户型，业主挂牌总价1400万，单价达到15万/㎡。

圣淘沙骏园

1号线西乡-固戍站周边

这一片的二手楼盘其实不多，因为这一片有大量的旧工厂的城中村，加上有铁仔山和碧海湾公园占了不少地方，留给商品房住宅的空间不大。

主要的二手楼盘是润恒尚园和招商果岭花园，楼龄10年左右。

两个楼盘当下业主报价维持在8-9万/㎡左右，报价下滑不多，但成交价都有下滑，最近两个小区的成交单价都只有6.9万/㎡。

上述提到的二手小区都是比较标杆的小区，西乡二手楼盘太多，不能演绎赘述，如果你想了解所有西乡二手楼盘的报价和成交价格，或者想了解深圳其他片区二手楼盘详细的成交价格和报价，可以扫码咨询我们，我们有一手最新的市场价格信息。

除了房价之外，西乡此刻还有两个楼市现象不得不提。

首先，西乡的新房很少，购房者选择不多。

当下整个西乡在卖的新盘，严格意义上只有一个山海公馆。

山海公馆工地现场

像玖玖颂阁虽然很靠近西乡，但是位置上已经属于新安；

泰福名苑和即将开盘的卓越云奕府，有些人也认为是在西乡地块，但是这两个盘更准确的说法是航城板块的新盘，挨着西乡的边缘。

其次，西乡的旧改少，推进也慢。

西乡是宝安的老城区所在地，现在依然保留大量城中村，是最需旧改的区域，但是，如今西乡的旧改项目不多，有明确立项应该只有3个，而航城片区就有5-6个，比如黄田村的大旧改就属于航城街道。

而西乡这边旧改不仅少，推进还慢，比如臣田村的旧改，2019年的时候就已经立项，但到现在还没有启动签约。

旧改推进了3年，还没迈出关键的一步......

这样的旧改速度，再加上本来就没有新盘，导致西乡新房供应一直短缺，没有新房增量搅动，存量二手就必然内卷。

所以你会发现——

现如今西乡多数小区的成交价虽然下滑了，但是业主的报价却还是没怎么变，即便他们知道维持这个报价不会有成交。

除非是急卖，否则业主还是更愿意把报价撑住。

西乡，到底能不能买？

西乡现在的价格，还适不适合入手？

首先，新房肯定是更好的选择，即便有低价二手房源，也建议你优先考虑新房。

其次，如今西乡的成交价格基本已经到低位了，泡沫基本挤出，虽然价格看起来依然不低，但是接下来成交价格继续下跌的可能性不大。

如果新房不能选，建议你关注那些单价低于其他报价1-2万/㎡的笋盘或者接近指导价的笋盘。不用等它继续降，现在买西乡的笋盘就已经是抄底了。

当然，楼盘选择上，还是建议买10年以内或者是10-15年楼龄的最好，超过20年的二手房不建议买，毕竟以后转手会更麻烦。

如果楼龄相对没那么老，未来转手机不会少，毕竟西乡的位置注定了这个位置的好房子不会缺买家。

上述是我们对西乡买房的大致建议，想了解西乡买房的具体建议或者在深圳其他区域买房有什么问题，可以扫码咨询。

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以上为正文，来自湾区区长

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本文首发于微信公众号：大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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